築40年以上の団地で浴室・給湯器リフォームバランス釜を撤去して快適な浴室へ沼津市

みなさんこんにちは。 
本日は昔ながらの団地の浴室、給湯器の改修工事をご紹介いたします。

【現場エリア】沼津市錦町（沼津シティハイツ）
【施工内容】浴室、給湯器改修工事 
【施工期間】5日間程度 
【金額】1,354,080円（税込） 
 
物件はいわゆるアパートで5階建ての建物ですが、エレベーターはありません。 
築年数もそれなりに経過している為、物件価格はお手頃ですが、一筋縄ではいかない工事が多くリフォーム費用は多く掛かってきます。
 
また、難易度も高いので施工できるリフォーム業者も限られてくる物件となります。 
今回は一人暮らしの男性が購入してのリフォームにつき、お一人でご活用頂くために最低限必要な内容を提案しました。 
一番気になっていた部分が浴室と、そこに隣接している給湯器です。 
給湯器は通常外に設置されておりそこから内部に配管されてお湯を送ったりお風呂を沸かしたりしますが、この物件にはバランス釜と呼ばれる浴室内に設置して外気を取り入れてガスを燃焼させるタイプとなっています。 
設置のされ方が特殊で浴室内と外壁の外側へまたがって設置されている為、通常のユニットバスへの交換ができず、また給湯器自体の交換をする際も特殊な工事が必要となってしまいます。 

既存のユニットバスも入替えておらず築年数と同年数使用しており、浴室内が一部錆びたりして限界を迎えています。 
男性がお一人で使用するだけなのでシャワーユニットへの交換も視野に入れましたが、流通の数がシャワーユニットの方がユニットバスよりも圧倒的に少なく費用が高くなってしまう為、一番安価なユニットバスへ交換する形で着地しました。



今回ボトルネックとなった給湯器になります。 
浴室側の壁が開口されて埋め込まれており、ここから各所へお湯を配っています。 
通常ユニットバスの場合ガス管や給湯・給水管は壁の裏側で配管されるので浴室内に出てくることはありませんが、バランス釜の場合は給湯器本体自体が内外にまたがっている為、配管の一部が浴室内で露出します。
 
また、外側も当然外部に面していますが、ここの立地も大きな問題を抱えています。 
バランス釜は通常のユニットバスに設置できず、また普及も全くしていない為通常の壁掛けタイプなどに変換してリフォームするのが一般的ですが、このお部屋は上層階の角部屋なので外で作業できるスペースがありません。 
当物件の他の部屋は給湯器が外の廊下側に露出しているので、外側の配管作業や設置作業の際は廊下側に立って作業が可能です。 
しかしながら上層階で廊下もない角部屋なので、足場の設置と高所の作業が必要になってきます。
 
配管もガスと湯水とそれぞれ必要になり、職人さんもそれぞれの専門の業種となる為1日での作業が不可となります。 
工事の難易度も非常に高い為経験が豊富なリフォーム業者でないと対応は難しい案件となります。


アパートの管理会社への工事申請、ご近隣の挨拶（上下階、左右の部屋）、職人さんの抑えや工事段取りをすべて終えていよいよ工事のスタートです。
 
主に室内の工事ですがボトルネックとなる給湯器の工事を行う為に足場が必要になる為、先行して足場を設置します。 
主に室内の工事なので入室の必要がない足場設置から行い、翌日から室内での作業に移っていきます。



街中の集合住宅という事もあり駐車スペースが限られており、コインパーキングもすぐ近所には存在しておらず、歩いて10分近くのところにしかございません。 
道具の積み下ろしや移動などを考えると現実的ではない為、お客様がご契約されている月ぎめ駐車場のスペースを工事中はお借りする形で進めます。
 
こういった駐車スペースが確保できない場合は当社で月ぎめ契約を行う事もございますが、その分必要がかさんでしまう為お客様側にてご準備をお願いしております。 



室内の作業を開始していきます。 
まずは周辺を養生して、アスベストの調査を行っていきます。 
石綿（アスベスト）に対しては下記のような規制がございます。 
 
アスベスト対策は、建物の解体・改修時の「飛散防止」と、健康被害を防ぐための「除去・封じ込め」が基本です。大気汚染防止法に基づき、すべての建築物（工作物を含む）の解体・改修工事において資格者による事前調査と行政への報告が義務化されています。 
アスベスト対策の全体像は、目的別に以下の通りです。 
 
1. 建築物・不動産の対策過去に建てられた建物にアスベストが使われている場合、そのままの状態であれば直ちに健康被害に直結するわけではありません。 
しかし、劣化による剥がれやリフォーム・解体時に飛散するリスクがあります。 
事前調査: 専門の「建築物石綿含有建材調査者」による調査が必須です。 
対策工事: 含有が確認された場合、危険度（飛散レベル1〜3）に応じて「除去」
「封じ込め」「囲い込み」のいずれかの工事を実施します。 
 
2. 解体・改修工事の法規制工事を発注する施主（発注者）と施工業者には、厳しい規制が設けられています。 
事前調査結果の報告: 一定規模以上の工事では、労働基準監督署や自治体への
報告が必要です。 
現場の掲示・備え付け: 工事現場には、事前調査結果や作業計画などを掲示・備え置く義務があります。 
 
3. 作業時の安全管理（ばく露防止） 
除去作業などを行う場合は、空気中に舞った粉じんを吸い込まないための厳格な防護措置が定められています。 
保護具の着用: 国家検定に合格した防じんマスクまたは電動ファン付き呼吸用保護具、および使い捨て化学防護服の着用が必須です。 
適切な処理: 除去したアスベストは飛散しないよう二重袋に詰めるなど、適切な廃棄物処理が求められます。 
 
当社は国のガイドラインに則り、適切にアスベストの処理を行っています。  



解体の準備の養生を行っている間に、止水と器具外しを行っていきます。 
浴室を壊す際に蛇口の水とお湯が来たままですと、当然それらを止めるものが無い為水び出しになって大惨事となります。 
事前に湯水を切り離しておき、その上でユニットバスの解体を進めます。 



ユニットバスの解体が完了したので、ボトルネックとなっていた給湯器の処理に進みます。
 
ユニットバスの解体も集合住宅というだけで戸建てよりも難易度が高まり、更にエレベーターが無い為工期の設定など工事の段取りなどは圧倒的に難しくなります。 
それに加えて給湯器を外に出してガス、湯水を配管し直し、更に給湯器が動くための電源も新設する必要がございます。 

ガスはガス職人、湯水は水道職人、電気は電気職人とそれぞれ専門の職人さんが必要で、またユニットバス内は狭く、外の足場上は更に狭く高所で危険な為ひとりひとり別々に工事を進めていく必要がございます。 
しかしながら安全を取りすぎて1日ひとりずつにしてしまうと、作業自体が長引きすぎてしまいます。
 
だいたいの集合住宅は土日祝日の工事がNGとなっており、本物件も同様です。 
最大でも5日以内に収めないと土日がからみ休工となり、お風呂が使えない期間が必然的に長くなってしまう為、お客様へご不便をお掛けしてしまいます。 
外の作業が絡むので天気予報とにらめっこをしつつ、タイムスケジュールをしっかり区切って各職人さんに作業を進めてもらいます。 
ここでの具体的な作業は下記の通りです。

もうひとつネックとなっていた浴室内に換気扇がなかった問題をここでの作業で解決していきます。 
なかなか文字ではお伝えしづらい部分ですが、最後の画像のように接続をしていきます。
 
元々トイレの換気扇から写真のアルミダクトが1本繋がっており、外まで排気の経路が確保されていました。 
前提としてもう一つ外壁に穴を開ける事ができない為、換気扇の出口としてはこちらの既存の穴を使うしかありません。 
現状はトイレの上部に設置してある換気扇でトイレ内の空気を吸っていますが、浴室に2部屋換気ができる換気扇を設置して現状外に出ている排気を浴室の換気扇と接続し、浴室内の空気と湿気はその経路で排気します。 

トイレに先っぽを接続してトイレの空気を吸い上げて一度浴室の換気扇を経由し、浴室から吸い上げた空気と一緒に外に排気します。 
二室換気はそもそも二部屋の空気を吸い上げて外に排気する機械なので、それなりのパワーがある為この設置方法で問題ありません。 
外の排気は更に開ける必要もなくまた浴室を解体するれば隣接するトイレの天井上で排気もつなげるので、これで浴室内の換気扇が存在しなかったという問題が解決できました。 
 
余談ですがマンションなどの集合住宅では排気口の数が多いとその分開けたり配管するコストが上がったり、美観を損ねるといった理由から複数室換気が設けられているケースが多いです。 
今回は浴室とトイレの二室で換気システムを設けましたが、浴室と洗面所の二室でトイレは独立していたり、浴室、洗面所、トイレの三室換気システムが入っているケースもございます。 
今回は浴室内に換気扇を新設しましたが基本的に二室なら二室、三室なら三室と既存の換気システムに合わせた換気扇を導入します。 

給湯器の設置を行いガスと湯水の接続、足場の解体まで完了しました。 
正直給湯器自体は一般的に10年が寿命と言われており、故障した際は再度足場の設置が必要になってしまいます。 
足場を広範囲に設置して反対側にあるベランダまで配管をして給湯器を設置する事も物理的には可能でしたが、足場代が高額になり、ガス、湯水、電気の配管配線も長距離になる為コスト的に釣り合いません。

物件の築年数が既に40年を超えており、今回の設置コストと今後の交換手間賃を考えつつ物件の寿命を視野に入れると今回の方法がベストな着地でした。





ユニットバスを設置して湯水と電気を接続し、ドア枠の設置と洗面所周りの化粧が完了し、全ての工事が完工しました。 

今回導入させて頂いたユニットバスはリクシルのリノビオフィットというシリーズで、とにかく当社で扱えるユニットバスの中で一番安価という点が特徴です。 
普段シャワーメインでお一人でご使用される方にとっては非常にコストパフォーマンスの優れたユニットバスとなります。 
 
施工事例として集合住宅のユニットバス入替えは、当社として数も非常に多く特段何の変哲もない工事だったかなと思います。 
私も担当エリアではマンションなどの集合住宅が多く、経験としては非常に多い方だと思います。 
しかしながらエレベーターがない集合住宅、給湯器が足場のない場所での設置、 
換気扇を新設するという内容は比較的珍しく、また難易度が高い工事と認識した上でご紹介させて頂きました。 
実際この工事が困難で他社さんに断られたという相談を頂いたケースもございます。
 
単純なユニットバスの入れ替え、給湯器の交換などは対応ができる業者さんも多いと思いますが、当社はリフォーム専門店につき専門店でしかできない工事もあると思います。 
今回のように物件の購入に伴ったリフォームの場合、物件購入前のご相談に応じる事も可能ですので、お気軽にお声がけください。 

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ニラスイホーム　担当：川

ご家族の皆様が快適に、そして楽しく生活できる事がゴールです。
旦那様、奥様、ご両親、お子様、ご家族全員の目線から考えた、皆様が幸せになれるリフォームを実現できるよう一生懸命お手伝いいたします。